房東不來修繕房客可以拒繳租金嗎？

小王在年初租了一間公寓，使用久了屋頂出現漏水、浴室牆壁漏水等問題，小王向房東反映，房東卻是相應不理，小王一氣之下決定不繳房租以示抗議。小王這樣做是否妥適？


房東提供的房屋應使其能合於約定使用，也就是簽約時所約定的房屋狀態，應能於租賃關係存續中保持(如不漏水、房東有提供家電用品者應確保功能正常)。故原則上，除契約另有約定，房東應負修繕之責任，但如是因房客之過失導致房屋有毀損者(如房客不當使用導致家電用品損壞)，則應由房客自行賠償。

如房東應負修繕責任，房客得定相當期限，催告房東修繕，而房東於其期限內不為修繕者，房客得自行修繕並請求房東償還修繕費用(也可直接自下期租金中扣除之)。另外房客如無居住意願，亦可於催告無效後而選擇終止契約。

至於租金為房客承租時使用、收益房屋所繳交之對價。故繳租為房客之責任，與房東是否盡修繕責任無關，二者在民法上也無同時履行抗辯之適用。若房客拒繳房租達一定期限，房東反而可以依法終止契約請求房客搬遷，並向房客請求損害賠償。

故事中，小王租屋所發生因颱風過境造成的漏水情形，非屬小王自身過失所致，原則上應由房東負修繕責任。如房東不回應，小王應循發存證信函等方式催告房東限期修繕、後續得自行修繕或終止契約等合法途徑。而非以拒繳租金等不理性之方式，以免反遭房東依法反制，得不償失！
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